西甲

          買賣不動產 投資的比較基礎投資不動產有幾個重點: 1.決定要買甚麼產品 2.價錢相對比較性 3.資金如何來與相對風險 決定要買甚麼產品?首先必須考慮房屋的來源,中古屋、預售屋、與新成屋與法拍屋,必須比較這四種投資間的優劣比較,、價位比較關係與區域比較特性。 投資中古屋的優點有三:第一區域選擇最有彈性,第二總價款相對於新成 酒店打工屋與預售屋低,第三馬上可以入住或簡易裝修就可以入住,自備款款需要總價款的三成左右。 投資預售屋的優點有三: 第一是高財務槓桿,自備款約一成左右。第二如果區域建案與夢想題材多可以快速享受增值,第三有三年左右的完工期可以緩衝剩餘資金的不足 。 投資新 找房子成屋的優點有三: 第一可以馬上看到房子的品質與建材,第二可以有當地的市場交易行情可以比較,價格不確定性比預售屋低,第三可以馬上入住且不會舊屋風險如漏水與壁癌等修繕問題。 投資法拍屋的優點有三:第一價格最低,三拍有三個八折當參考底線,第二還是可以有辦法可以看到房屋的 酒店打工概略外觀與格局,第三價格不確定低,有中古屋與新成屋的價格可以參考。 中古屋、新成屋、預售屋與法拍屋之間有一個價格比較關係,先來提預售屋與中古屋的價格,市場的簡單比率數字就是一半,在這種前提下,很有可能的是中古屋的價格會追著預售屋的價格跑,那預售屋跟著當地預售屋的快速銷售完畢一直往 結婚西裝上跑，但會給當地新成屋的行情往下拉住。所以依此推論的話,如果是重劃區,預售屋不斷推案,小量且在沒有新成屋的搗蛋下,就會有超價或跳價行情(往上破盤價),另一個就是當地土地成交新行情除於3(容積率 300%) 加上建築成本每坪15萬算,這就是未來新推出預售屋的想像基礎。 中古屋價格的決定來源有三:第一是仲介的買賣?酒店兼職奕黦s舊成交平均價,第二是新成屋與中古屋的二十年折舊關係與新成屋的市場交易均價,第三是預售屋價格高漲所帶來都市更新夢想價的帶動。 法拍屋價格決定於估價師參照房屋交易的平均價格,打三次八折就可以推算出約略金額。 這四種價格,如果以房地產往上的趨勢看,預售屋變動最大,投資客最多,新成屋投資客最少,中古屋與法拍屋大部分是 租屋改裝與拉皮的投資客。 區域比較特性是針對價格的合理思考與比較, 除估價的過去現在未來的三種觀點外, 價格除了要有比較基準外, 最重要的就是所謂的一級與二級城市與周邊的比較基準,如果以台北市為中心, 所謂一級的市中心就是所謂的中山區與信義區,周邊就是所謂的更周邊的範圍,那麼二級的城市中心就是所謂的新北市區域中心,居住的區域之間可以比較, 小型辦公室在住戶有所謂的距離與公共配套比較,也有所謂的心理與文化比較,上漲的速度一定有先有後,輪漲與輪降也會有先後,超漲也一定會回到原始點，這中間就是所謂的價格不合理點 (風險所在 )。 這四種價格連動的想法,就是系統想法的一個參考類型,除了在買賣的二個價格預期外,這四種價格參照可以讓我們瞭解價格輪動的原因與進行的區域範圍。 不要買小套房先來講小套房的類型,有分獨立式套 會場佈置房、改裝後套房與分戶套房。為什麼小套房不要買,除了因為小套房在人的需求過程中占用時間最短(通常都是在初就業或大學就學期間),這個期間的經濟能力也是最差的,加上銀行又不貸款(或貸款條間最苛),就好像10元商店,很難有漂亮的獲利空間。 獨立式套房的問題有三:一是公共設施占比過告,二是可能會辦不出貸款或貸款成數過高。 改裝後套房的問題有三:一是改裝前的問題可能未被解決,但被包起來,短 面膜期間看不到,看到時裝潢需全部拆掉,還不見得可以解決,像漏水之類。二是價格過高, 三是違建與法律的不可預期風險,最常見的就是頂樓加蓋。 分戶套房通常只出現在知名學區(中正區),像國小之類的義務教育,除非小孩子剛出生,對一個平均50歲的不動產投資族群,小孩子應該都在國中以上。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 澎湖民宿  .